In dieser Kolumne möchte ich vor allem auf vier Fragen eingehen:

1. Wo stehen wir gerade in dem gesetzgeberischen Verfahren der BauGB-Novelle (aka. Bauturbo)?
2. Welche Punkte sollten noch geändert werden?
3. Wo müssen die Parlamentarier*innen standhaft bleiben? (Stichwort Angriff der Baulobbyist*innen)
4. Was muss sonst noch getan werden, damit die BauGB-Novelle ihr volles Potenzial entfalten kann und ein wahrhaftiger Umbauturbo angestoßen wird?

Die BauGB-Novelle wird u.a. drei neue Genehmigungstatbestände einführen:

§ 31 Abs. 3: Abweichungen vom Bebauungsplan (beplanter Innenbereich)
§ 34 Abs. 3b: Abweichungen vom Einfügungsgebot (unbeplanter Innenbereich)
§ 246e: Abweichungen von allen Normen des BauGB in erforderlichem Ausmaß (Außen- und Innenbereich)

Um eine genaue Einsicht in die geplanten Änderungen zu bekommen, empfehle ich einen Blick in unsere Kolumne von vorletztem Monat „Sprengkraft braucht System – Was der Bauturbo kann, und was er noch lernen muss“.

Wo stehen wir gerade in dem gesetzgeberischen Verfahren?

Bereits die Ampel-Koalition hat vor 1,5 Jahren einen Anlauf zur BauGB-Novelle unternommen. Das Auseinanderbrechen der Koalition hat den ersten Versuch zunichte gemacht. Die neue Regierung hat das Thema im Koalitionsvertrag (April 2025) zur höchsten Priorität erklärt. Im Juni hat das Kabinett den Gesetzentwurf verabschiedet (Bundesregierung, 2025). Für die erste Lesung im Bundestag haben die Regierungsfraktionen am 10. Juli einen leicht abgewandelten Entwurf in den parlamentarischen Prozess eingebracht (Bundestag, 2025). Während der Sommerpause hat sich naturgemäß nichts getan, aber in Kürze kommt wieder Bewegung in die Sache: Am 10. September findet die Öffentliche Anhörung im Bauausschuss statt (Bauausschuss, 2025).

Bei öffentlichen Anhörungen ist es die Regel, dass die Fraktionen gemäß ihrer Fraktionsstärke Expert*innen benennen dürfen. Als stärkste Fraktion schickt die CDU/CSU-Fraktion 3 Expert*innen ins Rennen. Die SPD benennt 2 Expert*innen und die übrigen Fraktionen jeweils einen Experten bzw. eine Expertin.

Hier die Übersicht:

• Bernd Düsterdiek, Beigeordneter Dezernat Umwelt und Städtebau Deutscher Städte- und Gemeindebund
• Andrea Gebhard, Präsidentin, Bundesarchitektenkammer. Benannt durch die Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN
• Prof. Dr. Mathias Hellriegel LL.M. Rechtsanwalt, Hellriegel Rechtsanwälte. Benannt durch die Fraktion der CDU/CSU
• Dr. Christian Lieberknecht, Geschäftsführer, Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. Benannt durch die Fraktion der CDU/CSU
• Prof. Hilmar von Lojewski, Beigeordneter, Leiter Dezernat Stadtentwicklung, Bauen, Wohnen und Verkehr Deutscher Städtetag
• Peter Lutz, Unternehmensberatung. Benannt durch die Fraktion der AfD
• Judith Nurmann, Architects for Future Deutschland e. V. Benannt durch die Fraktion Die Linke
• Aygül Özkan, Hauptgeschäftsführerin, Zentraler Immobilien Ausschuss e. V. Benannt durch die Fraktion der SPD (+ eine weitere)
• Dirk Salewski, Präsident, Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e. V. Benannt durch die Fraktion der CDU/CSU

Die Vertreter*innen der kommunalen Spitzenverbände werden bei öffentlichen Anhörungen automatisch beteiligt und müssen nicht von den Fraktionen benannt werden. Mit der finalen Verabschiedung ist bei der dritten Lesung wahrscheinlich im Oktober 2025 zu rechnen.

Diese Punkte sollten an der BauGB Novelle auf jeden Fall noch geändert werden

Gebäude mit Gewerbeanteil zulassen

Aktuell ist es so, dass auf Grundlage der neuen Instrumente (§§ 31, 34, 246e) nur Gebäude zu reinen Wohnzwecken errichtet werden dürfen. Die Intention ist zunächst verständlich: Man möchte als Gesetzgeber unterstreichen, dass die Wohnungskrise als akutes Problem verstanden wurde und gegenüber der Errichtung von Gewerbegebieten priorisiert wird. Mit dieser scharfen Formulierung werden den Kommunen und Planenden aber wertvolle Freiheiten genommen. Mit einer weicheren Formulierung könnten die stadtentwicklungspolitischen Ziele (Stadt der kurzen Wege) jedoch besser erreicht werden.

Im Gesetzestext sollte von „Gebäuden mit überwiegender Wohnraumnutzung“ die Rede sein.

Warum?

Das Paradebeispiel ist eine überalterte Einfamilienhaussiedlung wie es sie tausendfach in Deutschland gibt. Städtebaulich würde ein komplementärer Geschosswohnungsbau einige Probleme lösen – vielleicht sogar ein Neubaugebiet obsolet machen. Besonders attraktiv werden solche Projekte, wenn sie mit einer gewerblichen Nutzung im Erdgeschoss kombiniert werden können (Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Ärztezentrum, Handwerksbetriebe). Unter der aktuellen Regelung wäre dies ausdrücklich nicht möglich.

Ein anderes Beispiel wäre ein leerstehendes, einstöckiges Autohaus ohne Traglastreserven. Mit dem vorgeschlagenen Gesetzestext müsste sich die Kommune entscheiden: Entweder abreißen und ein reines Wohngebäude errichten und damit Gewerbefläche verlieren oder es so belassen, und auf den Wohnraum verzichten.

Mit der angepassten Formulierung könnte die Kommune beides haben: Oben wohnen, unten Gewerbefläche.

Für eine solche Anpassung finden sich über alle Lager hinweg Befürworter*innen, z.B. der Zentralverband des Deutschen Handwerks „Wenn der Gesetzgeber die Sonderrege- lung nach § 246e BauGB-E einführt, sollte neben dem Wohnen bei Neubau und Um- nutzung auch die Platzierung von (flächenmäßig untergeordnetem) Gewerbe und be- gleitender Infrastruktur möglich sein, um die Versorgung und wohnortnahe Arbeits- plätze zu sichern“ (ZDH, 2025, S. 10). Deswegen sehe ich gute Chancen, dass die Veränderung in dem laufenden Verfahren Berücksichtigung findet.

Außenbereich schützen

Aktuell ist es so, dass sich der Anwendungsbereich des § 246e auf Flächen im räumlichen Zusammenhang mit bebauten Gebieten bezieht. Das heißt im Klartext: Sofern sich das anvisierte Projekt im Umkreis von 100 m von einem Gebäude befindet, darf es genehmigt werden.

Wer sich einmal mit Mindestabständen von Windrädern beschäftigt hat, weiß, dass Deutschland schon extrem dich bebaut ist. Gerade kleinere Höfe/Bebauungen würden Bebauungen im Außenbereich im großen Stil erlauben. Es gibt sehr gute Gründe, warum der Außenbereich bislang einen außerordentlichen Schutz im Bauplanungsrecht genießt: Wir befinden uns in einer Biodiversitätskrise, die Rückzugsräume für bedrohte Arten werden immer kleiner. Auf der anderen Seite befinden wir uns auch in einer Situation mit extremer geopolitischer Unsicherheit. Die landwirtschaftliche Fläche geht durch Expansion von Verkehr, Gewerbe und Wohnen stetig zurück. Dies sollte zugunsten einer resilienten, unabhängigen Landwirtschaft so gut wie möglich eingedämmt werden. Der Bundesrat sieht dies ebenfalls so, er hat in seiner Stellungnahme harsche Kritik geübt. Sieht in dem Vorschlag ein Abweichen von einem bewährten Leitprinzip mit katastrophalen Folgen (Bundesrat, 2025, S. 14 ff).

Gerade vor dem Hintergrund, dass allein in den Ballungszentren 2,3 -2,7 Millionen Wohneinheiten durch Aufstockung und Umnutzung von Bürogebäuden geschaffen werden können, scheint ein fahrlässiges Bauen im Außenbereich unangebracht (Tichelmann et al., 2019). Dem steht ein mittelfristiger Bedarf von 1,6 Millionen Wohnung gegenüber (BBSR, 2025). Daher sollte sich die Politik vermehrt mit der Frage auseinandersetzen, wie die enormen Innenentwicklungspotenziale systematisch und schnell erschlossen werden können (siehe dazu auch den letzten Punkt in diesem Artikel). Neben dem Bundesrat ist der Deutsche Bauerverband ein lautstarker Vertreter dieser Position, und hat bei der Union durchaus Gewicht „Durch eine derartige Baulandpolitik mit erleichtertem Zugriff auf den Außenbereich droht den landwirtschaftlichen Betrieben noch schneller und noch mehr Fläche als ohnehin schon geschehend für die dringend benötigte Lebensmittelerzeugung verloren zu gehen“ (Deutscher Bauernverband, 2025).

Klimaanpassung mitdenken

Das Konzept der dreifachen Innenentwicklung „Mobilität, Wohnen, Grün“ ist eine gute Richtschnur für eine gelungene Stadtentwicklung. Bei der aktuellen BauGB-Novelle muss darauf geachtet werden, dass der letzte Punkt „städtisches Grün“ nicht unter die Räder gerät. In Bebauungsplänen gibt die Kennziffer Grundflächenzahl (GRZ) an, wie viel Prozent eines Grundstücks bebaut bzw. versiegelt werden darf. Mit den kommenden Änderungen können sich Bauherr*innen (vorausgesetzt der Zustimmung der Gemeinde) über diese Einschränkung hinwegsetzen. Vor dem Hintergrund der zunehmenden Erderwärmung muss es aber unser gemeinsames Anliegen sein, städtische Grünflächen zu erhalten und sogar weitere Flächen zu entsiegeln, um die Temperaturen in unseren Städten erträglich zu halten und für extreme Niederschläge gewappnet zu sein. Daher wäre es extrem wichtig, in der Gesetzesnovelle einen Passus zu verankern, der einen Prüfschritt hinsichtlich der Verträglichkeit mit der Klimaanpassung vorsieht. Es gibt Städte, die schon recht fortgeschrittene Untersuchungen über Hitzebelastung angestellt haben. Hier müsste klar sein, dass es in Hot Spots zu keiner weiteren Versiegelung kommen darf. Eine horizontale Verdichtung bringt viele Probleme mit sich, daher sollte es eine klare Priorisierung von Maßnahmen geben, die eine vertikale Verdichtung begünstigen.

Hier muss die Politik standhaft bleiben

§ 36a oder „Die Kommune hat das letzte Wort“

Die neuen Instrumente (§§ 31 Abs. 3, 34 Abs. 3b, 246e) ermöglichen sehr weitreichende Abweichungen von den aktuellen Planungsverfahren. Daher ist es wichtig, dass die gemeindliche Politik (Gemeinderat) und die kommunale Verwaltung sicherstellen, dass mit diesen Ausnahmeinstrumenten nur Projekte realisiert werden, die zu den Zielen der lokalen Stadtentwicklung passen.

An dieser Stelle muss auch der Unterschied zwischen dem kommunalen Einvernehmen und der kommunalen Zustimmung erwähnt werden.

Bei üblichen Bauanträgen auf Grundlage von §30 (Bebauungsplan) oder §34 (unbeplanter Innenbereich, Einfügungsgebot) gilt das kommunale Einvernehmen. Falls alle Voraussetzungen des Bebauungsplans bzw. des Einfügungsgebots vom Antragsteller bzw. der Antragstellerin erfüllt werden, herrscht eine Genehmigungspflicht. Wird diese verwehrt, stehen dem Antragssteller Klagewege offen.

Falls materiell alles korrekt ist, wird das Gericht ihm bzw. ihr das Baurecht gewähren – ungeachtet welchen Standpunkt die kommunale Verwaltung oder Politik diesbezüglich vertritt.

Bei der Zustimmung nach § 36a – die nun bei den neuen Genehmigungsinstrumenten einschlägig ist – sieht das gänzlich anders aus:

Die Gemeinde ist in ihrer Entscheidung frei. Falls sie das Projekt befürwortet, wird es genehmigt. Falls die Kommune irgendwelche Einwände hat, erteilt sie keine Baugenehmigung. Ohne Begründungspflicht und ohne die Gefahr vor Gericht gezogen zu werden. Dies ist auch nachvollziehbar, da es sich ja gerade um Projekte handelt, die von den Leitlinien abweichen, die in einer langfristigen Bauleitplanung vereinbart wurden. Wer sollte hier besser beurteilen können, ob diese Abweichung zu der städtebaulichen Ordnung der Kommune passt, als die Kommune selbst? Ein Gericht sicherlich nicht, weil es nur Kongruenzen feststellt: Ist ein Bauantrag in Übereinstimmung mit einem existierenden Plan: ja oder nein?

Genau diese wichtige kommunale Hoheit ist der Bauindustrie aber ein Dorn im Auge. Sie sieht die Gefahr, dass die Kommunen auf die Bremse treten und es keine Planungssicherheit für die Investoren gibt.

Was muss noch geschehen, um einen wahrhaftigen Umbauturbo auszulösen?

Auch wenn die BauGB-Novelle voraussichtlich im Oktober über die Zielgerade kommt, ist der Umbauturbo noch lange kein Selbstläufer. Es bedarf dringend weiterer Instrumente:

Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt (z.B. Leerstandquote < 3%) sollten verpflichtet werden, alle Wohnraumpotenziale im Bestand systematisch zu erfassen und zu quantifizieren. Mit diesen Informationen hat die Kommune eine deutlich bessere Entscheidungsgrundlage und kann die nächsten Schritte zur Bekämpfung des Wohnraummangels angehen. Wo kann sie selbst mit kommunalen Wohnungsunternehmen aktiv werden? Mit welchen Gebäudeeigentümer*innen muss sie ins Gespräch treten? Wo braucht es Bürgerbeteiligung, weil sich durch die potenziellen Eingriffe im Bestand Konfliktlinien auftun? Wie groß müssen Neubaugebiete auf der grünen Wiese dimensioniert sein oder kann gänzlich auf sie verzichtet werden?

Eine solche Analyse könnte und sollte auch vom Bund im Rahmen von bestehenden Förderlinien (Städtebauförderung) unterstützt werden, z.B. bei der Aufstellung oder Fortschreibung der Integrierten Stadtentwicklungskonzepten (ISEK). Der Bund hat die Verantwortung für die Einhaltung der Flächenziele, daher sollte er auch Instrumente bereitstellen, die den Flächenverbrauch auf das notwendige Minimum reduzieren.

Ergänzend zu dem gerade erwähnten Punkt, sollte die Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt ein Fortschrittsmonitoring einführen. Wie viele Wohneinheiten wurden letztes Jahr im Bestand geschaffen? Diese Zahl muss abgeglichen werden, mit den gesetzten Zielen und den Potenzialen.

Ein weiterer Punkt ist die Förderung: Während klassischer Neubau von der Regierung mit beachtlichen Mitteln gefördert wird – aktuell sind es ca. 7 Milliarden Euro pro Jahr – gibt es für das Bauen im Bestand keine gesonderten Förderprogramme.

Aus politikwissenschaftlicher und volkswirtschaftlicher Sicht ist das nicht nachvollziehbar.

Zunächst wird durch das Bauen im Bestand wertvolles CO2 gespart. Aufstockungen werden in der Regel (auch aufgrund der Statik) in Holzrahmenbauweise ausgeführt. Die zusätzliche Etage fungiert sogar als CO2-Senke. Auf klassischen Neubaustellen dominiert nach wie vor Beton als Material für das Tragwerk. Man könnte argumentieren, dass Zement bereits durch den ETS1 ausreichend besteuert wird. Dem ist aber nicht so. Zum einen liegt der ETS1-Preis aktuell bei gerade mal 72 Euro (Ember Carbon Price Tracker, Stand 25.08.2025), obwohl die tatsächlichen Schäden gemäß Methodenkonvention 3.2 des UBA bei 880 Euro pro Tonne CO2 liegen (UBA, 2024, S. 8). Das heißt obwohl die Gesellschaft als ganzes profitiert, wenn Wohnraum über Nachverdichtung im Bestand entsteht, statt als Neubau auf der grünen Wiese, schlägt sich dies nicht 1 zu 1 bei den betriebswirtschaftlichen Kosten durch.

Ebenfalls muss das Bauordnungsrecht weiterentwickelt werden. Einen wichtigen Impuls haben hier die Architects for Future mit ihrer Forderung nach einer „Umbauordnung“ statt der bisherigen Bauordnung geliefert (vgl. A4F, 2021). Ein Aspekt, der in der Debatte bislang jedoch kaum Beachtung findet, ist der Bestandsschutz – ein zentrales Element beim Bauen im Bestand. Wird dieser Bestandsschutz entzogen, können Maßnahmen wie etwa eine Aufstockung prohibitiv teuer werden.

Entscheidend ist dabei die Einschätzung der lokalen Baubehörden: Gelten Aufstockungen als „wesentliche Veränderung“ des Gebäudes, erlischt der Bestandsschutz. In der Folge müsste das gesamte Gebäude in Hinblick auf Brandschutz, Schallschutz und Energieeffizienz an die aktuellen Standards angepasst werden. Gelten die Änderungen hingegen nicht als wesentlich, beziehen sich die aktuellen Anforderungen nur auf das neu geschaffene Stockwerk.

Das Problem liegt im großen Ermessensspielraum der Behörden. Sinnvoll wäre deshalb eine Regelung auf Länderebene, wonach eine Aufstockung grundsätzlich nicht als wesentliche Änderung gilt. Damit ließe sich die Attraktivität solcher Maßnahmen deutlich erhöhen und ein wichtiger Beitrag zu mehr bezahlbarem Wohnraum leisten. Natürlich bleiben Standsicherheit und Brandschutz von diesen Überlegungen unberührt – hier darf es keine Abstriche geben. Entscheidend ist, dass sich der Brandschutz durch ein zusätzliches Geschoss nicht verschlechtert. Gegebenenfalls muss dafür etwa ein Treppenhaus verbreitert werden. Gleichzeitig sollte aber nicht verlangt werden, dass der gesamte Brandschutz des Gebäudes aufgrund der Aufstockung auf ein höheres Niveau angehoben wird. Vielmehr sollten die aktuellen Brandschutzanforderungen ausschließlich für das neu errichtete Geschoss gelten.

Der letzte Punkt betrifft die Sicherheit der Menschen, die das Bauen im Bestand tatsächlich mit ihren Händen umsetzen: die Maurer*innen, Zimmerleute, Elektriker*innen, Dachdecker*innen, Trockenbauer*innen, Stukkateur*innen, Maler*innen, Isoliertechniker*innen und weiteren  Handwerk*innen. Nach Angaben der IG BAU sind in den letzten 10 Jahren über 3000 Handwerker*innen an den Folgen von Asbest gestorben und war damit die häufigste berufsbedingte Todesursache (IG BAU, 2023). Gerade die Wohnhäuser mit dem größten Nachverdichtungspotenzial aus den 50er-80ern, sind auch jene mit der größten Schadstoffbelastung. Diese Debatte muss früh, ehrlich und wissenschaftlich fundiert geführt werden. Am Ende dürfen Kosten- und Zeitdruck nicht dazu führen, dass sich die Beschäftigten im Bausektor einem unkalkulierbaren Risiko aussetzen. Als erster Schritt wäre es daher sinnvoll, einen Schadstoff-Pass für Gebäude einzuführen. Dort könnten sich Handwerker*innen vor Beginn der Arbeiten informieren, ob Gebäude mit Asbest belastet sind, und falls ja welche Bauteile genau. Darüber hinaus müssten staatliche berufene Kontrolleur*innen prüfen, ob die Arbeitsschutzmaßnahmen in diesem sensiblen Bereich auch tatsächlich eingehalten werden. Aktuell ist ein staatlicher Kontrolleur bzw. Kontrolleur*in für die Arbeitssicherheit von 23.000 Beschäftigten verantwortlich, während die International Labour Organisation einen Schlüssel von maximal 10.000 empfiehlt (Bayerische Staatszeitung, 2023).

Der Bauturbo ist wie Sprengstoff: hochpotent und wirkungsvoll, aber auch gefährlich – man muss wissen, wie man damit umgeht. In diesem Text klären wir zunächst, welche Neuerungen auf uns zukommen. Anschließend ordnen wir sie ein: Welche Risiken, aber auch welche Chancen sind damit verbunden? Und zu guter Letzt präsentieren wir Heilungsansätze: Welche zusätzlichen Sicherheitsmechanismen braucht es, um die Vorteile zu bewahren und das Gefährdungspotenzial zu reduzieren? 

Geschichte 

Das „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ – so heißt der Bauturbo offiziell – hat eine recht lange Vorgeschichte. Schon 2017 gab es den Versuch, Planungsverfahren beim Wohnungsbau radikal zu verkürzen. Mit der Einführung des § 13b BauGB (im Folgenden wird auf den Zusatz „BauGB“ verzichtet, da sich alle Paragraphen auf das Baugesetzbuch beziehen, falls nicht anders kenntlich gemacht) konnten Kommunen bei der Aufstellung von Bauplänen mit weniger als 10.000 m² auf eine Umweltverträglichkeitsprüfung verzichten. 2023 hat das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig geurteilt, dass eine solche Pauschalierung nicht mit EU-Recht vereinbar sei, und diese Rechtsgrundlage gekippt. Die Ampelregierung hat sich seit Ende 2023 mit dem Bauturbo beschäftigt. Da es zu vorgezogenen Neuwahlen kam, konnte das Projekt in der letzten Legislaturperiode nicht abgeschlossen werden. Die aktuelle Regierung hat den Bauturbo nun zu ihrem Vorzeigeprojekt auserkoren. Im Koalitionsvertrag haben sich die beiden Regierungsfraktionen darauf geeinigt, dieses Gesetz in den ersten 100 Tagen der Regierungszeit durch das Parlament zu bringen. Da nun die Sommerpause dazwischenkommt, wird die Regierung diesen Zeitplan nicht einhalten können – aber das Vorhaben genießt weiterhin höchste Priorität. 

Rechtliche Neuerungen 

Die §§ 9 und 216a beschäftigen sich mit der Frage, ob Gewerbe- und Wohnzwecke näher zusammenrücken können. Bislang hat die TA (Technische Anleitung) Lärm strikte Vorgaben gemacht, wie laut es maximal in einem Gebiet mit Wohnraum sein darf. Diese Stringenz wird nun aufgebrochen. Zum einen gibt es für die Planer*innen eine größere Flexibilität, wie mit Lärm umgegangen wird: Nicht nur an der Schallquelle kann angesetzt werden, sondern ebenso am Ausbreitungsweg und am schutzwürdigen Wohngebäude. Letzteres ist insbesondere für heranrückende Bebauung relevant, da ein bestehender Gewerbebetrieb eine geringe Motivation für schallisolierende Maßnahmen haben könnte. Zum anderen kann sich die Kommune entscheiden, auf Regelungen der TA Lärm zu verzichten – natürlich muss der Grundsatz gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse weiterhin eingehalten werden, aber auch hier ergeben sich neue Freiheiten. 

Durch die Neufassung des § 31 Absatz 3 bekommen die Gemeinden die Möglichkeit, von Festsetzungen im Bebauungsplan in erforderlichem Umfang abzuweichen. Das heißt, auf ein Planänderungsverfahren bzw. eine Neuaufstellung kann verzichtet werden. Diese Regelung ist zeitlich nicht befristet. 

Für den nicht beplanten Innenbereich kommt eine ähnliche Regelung. Dort ist bis dato das Einfügungsgebot maßgeblich. Das heißt, dass anhand von vier Faktoren geprüft wird, ob sich ein (Um)Bauprojekt in die nähere Umgebung einfügt. 

1. Nutzungsart (gewerblich, zu Wohnzwecken) 

2. Kubatur (Höhe, Form) 

3. Bauweise (offen, geschlossen) 

4. Überbaute Fläche 

Durch den neuen Absatz 3b im § 34 darf die Kommune von dem Einfügungsgebot abweichen. Öffentliche und nachbarliche Belange müssen weiterhin gewahrt werden. 

Kommen wir nun zum Kernstück der Novelle: der Experimentierklausel § 246e (manchmal wird auch nur dieser Paragraph als Bauturbo bezeichnet). Mit diesem Instrument wird die Gemeinde ermächtigt, auf (fast) alle Regelungen aus dem Bauplanungsrecht zu verzichten. Der Anwendungsbereich ist nicht auf den Innenbereich beschränkt. Er wird über den räumlichen Zusammenhang mit den bebauten Ortsteilen definiert. In der Begründung wird ersichtlich, dass der Gesetzgeber diesen räumlichen Zusammenhang bis zu einer Entfernung von 100 m als gegeben ansieht. Neben Wohngebäuden können auf dieser Grundlage auch soziale Infrastrukturen (Kitas, Schulen) geschaffen werden. Die Effekte dieser Experimentierklausel werden vom Bauministerium beobachtet und spätestens 2029 evaluiert. So kann über den Verbleib entschieden werden – denn die Gültigkeit ist zunächst auf 2030 begrenzt. 

Weiterhin werden zwei befristete Paragraphen um 5 Jahre verlängert: 

§ 201a regelt die Ausweisung von angespannten Wohnungsmärkten. Die Länder können ihre Kommunen nun bis 2031 ermächtigen, gewisse Instrumente zur Bekämpfung der Wohnungsnot wie z.B. Vorkaufsrechte und Baugebote anzuwenden. 

Ebenfalls verlängert wird der § 250. Dieser besagt, dass in angespannten Wohnungsmärkte Mietwohnungen nicht in Eigentumswohnungen umgewandelt werden dürfen. Dies schützt Mieter*innen z.B. vor Eigenbedarfskündigungen. 

Einordnung 

Die vorliegende Gesetzesnovelle kann mit Fug und Recht als der größte Eingriff in das Bauplanungsrecht seit Einführung des Baugesetzbuchs im Jahr 1960 bezeichnet werden. Schauen wir zunächst auf die Risiken, die sich aus den Änderungen ergeben. 

Risiken 

Seit der erste Entwurf des Gesetzes vor 1,5 Jahren veröffentlicht wurde, herrscht unter Umweltverbänden eine große Skepsis. Und auch die Bauernverbände sehen in dem Bauturbo eine große Gefahr. 

Um die Flächenproblematik besser zu verstehen, braucht es einige Hintergrundinformationen: Deutschland hatte sich ursprünglich bis 2020 vorgenommen, den Flächenverbrauch auf 30 ha pro Tag zu begrenzen. Da dies nicht gelungen ist, wurde das Ziel kurzerhand auf 2030 verschoben. Aktuell stehen wir bei einem täglichen Verbrauch von 52 ha. Und obwohl dieses Ziel auf der Bundesebene angesiedelt ist, gibt es keinerlei Bundes-Governance, um dieses Ziel zu erreichen. Die Entscheidung zur Flächeninanspruchnahme wird vor Ort in den Kommunen getroffen. 

Ein großer Teil des Flächenkonsums ist auf den Wohnungsbau zurückzuführen. Das hört sich zunächst sinnvoll an, aber eine Studie von Empirica legt nahe, dass 40% der Neubauten in Gegenden mit übersättigtem Markt stattfinden (Empirica, 2024).  

Der große Flächenverbrauch geht zu Lasten der Biodiversität in Deutschland und der landwirtschaftlichen Erzeugungsflächen. Gerade in turbulenten Zeiten, in denen selbst Lebensmittel zurückgehalten werden, um geopolitische Ziele zu erreichen, ist eine große und starke heimische Landwirtschaft ein Faktor, um wirtschaftliche und politische Unabhängigkeit zu bewahren. Die Landwirt*innen stehen ohnehin schon unter Druck. Mit dem Bauturbo wird nun jedwede landwirtschaftliche Fläche im räumlichen Zusammenhang mit einem Ortsteil zum Spekulationsobjekt. Es braucht nur die Zustimmung der Gemeinde, und aus landwirtschaftlicher Fläche wird Bauland. 

Umwelt- und Bauernverbände sind sich einig, dass die aktuelle Ausgestaltung des Gesetzes eine Gefahr für eine geordnete städtebauliche Entwicklung der Kommunen in Deutschland ist. Es gibt keinerlei Vorgaben, die sicherstellen würden, dass der Außenbereich nur in absolut notwendigen Fällen angefasst wird. 

Vielmehr ist es so, dass sich der Bauturbo in Richtung unkontrollierter Zersiedelung entwickelt hat. In früheren Versionen wurde die Anwendung des § 246e auf Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt und auf Gebäude mit mindestens 6 Wohneinheiten beschränkt. In den letzten Wochen hat sich die Union in den Verhandlungen mit der SPD jedoch durchgesetzt und diese Sicherheitsmechanismen abgeschüttelt. 

Der Gesetzgeber geht davon aus, dass der § 246e in 35% der Fälle im Außenbereich angewandt wird, begründet aber nicht wieso. Da viele (Um)Bauten im Innenbereich jedoch auf Grundlage der §§ 31 Abs. 3 und § 34 Abs. 3b realisiert werden könnten, ist es wahrscheinlich, dass der §246e vornehmlich im Außenbereich zur Anwendung kommt und dort zu einer unkontrollierten Zersiedlung der Landschaft führen könnte. Dort ist eben auch der größte Beschleunigungseffekt zu erwarten: Die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans dauert in der Regel 1,5 – 2 Jahre – bei komplexen Vorhaben oder Personalmangel mitunter erheblich länger. 

Es drängt sich der Verdacht auf, dass hier vor allem ein Umstand zum Tragen kommt: Die Vorgängerregierung hat ein Wohnungsbauziel von 400.000 deklariert und damit eine Metrik geschaffen, an der die Opposition, die Öffentlichkeit, die Bürger*innen, die Bauindustrie, aber auch die Politik selbst ihre Leistung gemessen hat. Auch wenn die aktuelle Regierung kein offizielles Wohnungsbauziel festgelegt hat, scheint es so, als hätte sie sich das Ziel gesetzt zumindest besser (im Hinblick auf die Messzahl) zu performen als die Vorgängerregierung, also mehr Wohnungen zu bauen. Da in der Berichterstattung immer die Neubauzahl für Gesamtdeutschland kursiert, ist es der Regierung anscheinend egal wo Wohnraum entsteht. Hauptsache es wird mehr genehmigt und fertiggestellt als unter der Vorgängerregierung. 

Auch das Thema Mauschelei und Korruption muss gewürdigt werden. Im Rahmen des konventionellen Bauplanungsprozess wird die Öffentlichkeit recht früh und umfassend über Neubaugebiete informiert. Dies kann durch die Neuregelungen komplett entfallen. Dies können aggressive Investor*innen oder auch Menschen mit Seilschaften in der Verwaltung für sich nutzen. Bevor sich eine BI (Bürgerinitiative) mit einem berechtigten stadtentwicklungstechnischen Anliegen formiert, kann schon eine wirksame Baugenehmigung ausgestellt sein. Zwar wird beim Bauturbo immer die Zustimmung der Gemeinde vorausgesetzt. Es liegt aber nicht in der gesetzgeberischen Kompetenz des Bundes, dies näher zu regeln. Ob bei einem Antrag nach §246 e immer der Gemeinderat eingebunden wird, oder ob das Baudezernat selbst entscheidet, hängt von den entsprechenden Landesverordnungen ab. Eine obligatorische Zustimmung des Gemeinderats wäre wünschenswert, um bei diesen wichtigen Entscheidungen ein Mindestmaß an Stadtgespräch, politischer Kontrolle und Partizipation zu gewährleisten – gerade, weil die Frage nach Bauland im Außenbereich keine rein juristische ist, sondern viele Facetten der Stadtgesellschaft tangiert. 

Ein anderes Risiko liegt in der Art der Nachverdichtung. Die Aufstockung von Gebäuden ist grundsätzlich eine sehr gute und ressourcenschonende Art und Weise, zusätzlichen Wohnraum in angespannten Märkten zu schaffen. Gleichwohl erlaubt der Bauturbo auch eine flächenintensive Nachverdichtung, wie z.B. ein Bauen in zweiter Reihe oder die Bebauung des Gartens. Hier ist es wichtig die Gefahren von Starkregenereignissen nicht aus den Augen zu verlieren. Im Innenbereich ist jede unversiegelte Fläche wertvoll, um die Auswirkungen von Extremwetterereignissen abzuschwächen. Natürlich kann es auch in „grünen“ Stadtteilen zu Überschwemmungen kommen, aber auch dort gilt: Je mehr Sickerfläche besteht, desto geringer ist die Wucht und desto schneller können die Wassermassen auch wieder versickern. Weiterhin gewinnt durch die fortschreitende Erderwärmung das Thema Stadtklima an Bedeutung. Grünflächen sind ein ganz wichtiger Faktor, um erträgliche Temperaturen zu gewährleisten. Zum einen gewährleisten sie eine gute Durchlüftung. Zum anderen erzeugen Grünflächen Kaltluft und reduzieren die Umgebungstemperatur durch Schattenwurf und Verdunstungskälte. Ein Bauturbo, der die Versieglung von städtischen Grünflächen begünstigt, kann eine ernsthafte Gefahr für die Lebensqualität und Zukunftstauglichkeit unserer Städte darstellen.  

Chancen 

Neben diesen Risiken bietet die Novelle des BauGB auch viele Handlungspotenziale. Positiv ausgedrückt: Die Kommunen können die nächsten Jahre nutzen, um ihre Städte grundlegend umzubauen. 

Fangen wir bei den Lockerungen im Bereich der TA Lärm an. Es ist aus stadtentwicklungstechnischer Perspektive wünschenswert, dass Gewerbe und Wohnen näher aneinander heranrücken. Das Idealbild der Stadt der kurzen Wege kann so besser verfolgt werden. Bis dato waren die Regelungen aus der TA Lärm sehr stringent. Wurden Grenzwerte für bestimmte Gebietstypen überschritten, war die Planung von Wohnanlagen ausgeschlossen. Planer*innen haben jetzt die Möglichkeit auf die Herausforderung Lärm flexibler zu reagieren. Es muss nicht immer die Schallquelle gedämpft werden. Die Planer*innen können auch auf dem Weg der Ausbreitung Maßnahmen ergreifen oder direkt beim schutzwürdigen Wohnobjekt – letzteres ist besonders relevant für die heranrückende Wohnbebauung. Verständlicherweise ist ein bestehender Gewerbebetrieb eher nicht bereit, Geld für die neuen Nachbar*innen auszugeben. Solange die Grundsätze des gesunden Arbeitens und Wohnens gewährleistet sind, kann ein flexibler Umgang mit dem Thema Lärm neue Potenziale in den Städten zugänglich machen. Wenn über die Lärmbelastung Transparenz besteht, können Zuziehende auch selbst entscheiden, ob sie diese Situation eingehen möchten.  Für Berufstätige kann das Wohnen auch direkt über einem schallemittierenden Betrieb attraktiv sein. Wenn man tagsüber ohnehin unterwegs ist und erst nach Hause kommt, sobald die lärmintensiven Prozesse vorbei sind, kann auch ein Gewebegebiet ein geeigneter Rückzugsort sein. 

Vorgaben aus dem Bebauungsplan können Nachverdichtungsaktivitäten und Neukonfigurationen von bestehendem Wohnraum verunmöglichen. Nehmen wir das Beispiel der Einfamilienhäuser. Ein signifikanter Anteil der Einfamilienhausbesitzer*innen würde sich gerne verkleinern. Das geht z.B., indem eine Wohneinheit abgetrennt wird. In manchen Bebauungsplänen ist aber die Höchstzahl der Wohneinheiten pro Grundstück vorgegeben; für Eigenheimbesitzer*innen, die sich verkleinern möchten, ein absoluter Hemmschuh. Ein anderes Anliegen kann die Aufstockung von Wohngebäuden sein, um dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Oft ist dies bauphysikalisch kein Problem. Der deutsche Gebäudebestand hat im Schnitt Traglastreserven von 1,3 zusätzlichen Stockwerken, jedoch begrenzen die Bebauungspläne in vielen Fällen die Anzahl dieser (Der dichte Bau, n.d.).  

Der neue § 31 Abs. 3 erlaubt der Gemeinde, flexibel von Vorgaben aus dem Bebauungsplan abzuweichen. Dabei können sich Beschlüsse auf ganze Straßenzüge erstrecken. 

Beim unbeplanten Innenbereich ist, wie weiter oben geschildert, das Einfügungsgebot maßgebend. Konkret ist es dadurch nicht möglich, in einem Einfamilienhausgebiet ein Mehrfamilienhaus zu errichten, obwohl dies absolut zielgerichtet sein kann – wenn darin z.B. kleine, barrierefreie Wohneinheiten als Alternativen im Alter geschaffen werden. Im urbanen Umfeld kann die Umnutzung von Garagen ebenfalls sehr vorteilhaft sein. Wird der Platz nicht mehr für einen Pkw gebraucht, kann dort durch eine Überbauung geteilte Infrastruktur entstehen (Veranstaltungsräume, Gästezimmer) oder zusätzlicher Wohnraum. Genau solche Initiativen wurden bis jetzt aber durch den § 34 ausgebremst. Mit dem neuen § 34 Absatz 3b kann die Gemeinde ab jetzt das volle Potenzial von Garagenhinterhöfen ausschöpfen und auch in einförmigen Siedlungsabschnitten wertvolle Komplementärbauten realisieren. 

Weiterhin ist das Bauplanungsrecht strikt bei dem Verbot von Wohnraum in Gewerbegebieten. Es gibt zwar Ausnahmen für Werkswohnungen: Der Hausmeister darf z.B. über der Betriebshalle wohnen, aber die Anwendungsfälle sind sehr beschränkt. Der §246 e erlaubt von Regelungen des BauGB in erforderlichem Maß abzuweichen: Wohnraum in Gewerbegebieten ist damit grundsätzlich möglich. Das ist insbesondere dort interessant, wo Brachen entstanden sind, weil Industrien sich verlagert haben oder gar ganz verschwunden sind. Der Umbau und die Umnutzung von gewerblichen Gebäuden sind damit kein Problem mehr – vorausgesetzt die Gemeinde erachtet es als wünschenswerten Entwicklungsschritt. 

Verbesserungsansätze 

Abschließend wollen wir auf Entwicklungspfade eingehen, die die Handlungspotenziale durch das Gesetz erhalten, dabei aber die nicht gewünschten Effekte reduzieren. 

Der einfachste Ansatz wäre die Beschränkung des § 246 e auf den Innenbereich. Damit hätte die Gesellschaft die Gewissheit, dass keine weiteren landwirtschaftlichen Flächen im Außenbereich im Schnellverfahren versiegelt werden. 

Alternativ wäre es denkbar, die Anwendung des § 246e an Voraussetzungen zu knüpfen. Die Kommunen sollten verpflichtet werden, zunächst alle Reserven im Bestand zu quantifizieren. Für Gesamtdeutschland kommt ein Forscherteam zu dem Ergebnis, das in unserem Bestand 330.000 Wohneinheiten pro Jahr schlummern (BBSR, 2023). Relevant ist aber welche Potenziale vor Ort existieren – Wohnungsmärkte sind hoch regionalisiert. Erst wenn klar ist, dass alle Potenziale aus Aufstockungen auf Wohngebäuden, Aufstockungen auf Nichtwohngebäuden, Aktivierung von Leerstand, Teilung von Einfamilienhäusern/großen Wohnungen, Umnutzung von Büroflächen, Umbau von Industriebrachen, Gemeinschaftliches Wohnen nicht ausreichen, um den prognostizierten Bevölkerungsanstieg zu kompensieren, sollte die Kommune auf den Außenbereich zugreifen. 

Ebenfalls sollten die Erleichterungen im Innenbereich (§§ 31, 34) nur für Projekte zum Tragen kommen, die sparsam mit den innenstädtischen Flächen umgehen. Also für Projekte, die mit der bereits versiegelten Fläche zurechtkommen bzw. nicht im nennenswerten Umfang erhöhen (geringe Anteile für Außentreppen oder Aufzüge sind natürlich sinnvoll und stellen keine wesentliche Versieglung dar). Dies würde die Entwicklung von bereits versiegelten Flächen priorisieren. Die Potenziale, die z.B. über Parkplätzen von Supermärkten bzw. Baumärkten herrschen, sind erheblich. Dies würde einerseits die Ausbaudynamik unterstützen, gleichzeitig aber gewährleisten, dass städtebauliche Grundsätze sicher eingehalten werden. 

Fazit

Im Kern ist der vorliegende Gesetzentwurf eine erhebliche Kompetenzverlagerung von der Bundesebene auf die kommunale. Wie wir gesehen haben, kann das in vielen Fällen zu einem wünschenswerten Umbauturbo führen. Andererseits besteht die Gefahr, dass in den nächsten Jahren insbesondere an den Siedlungsrändern Baulasten entstehen, die in den kommenden Jahren erhebliche volkswirtschaftliche Kosten verursachen –  ohne das dadurch die Wohnungsnot gelindert wird. Die Kommunen sollten schnellstmöglich einen Umgang mit dem Werkzeug finden, um die Vorteile zu nutzen und die Nachteile weitestgehend auszuschließen. Dies kann mit entsprechenden Grundsatzbeschlüssen gelingen. Weil wir hier potenziell über einen Umbauturbo sprechen, sollten die Kommunen jetzt auch früh und offensiv mit den Bürger*innen in den Dialog treten. Denn jeder Stadtumbau – auch wenn er dringend benötigten Wohnraum schafft – ist zunächst eine Veränderung, für die die Betroffenen gewonnen werden müssen. Aber mit der richtigen Kommunikation und einer Strategie, die alle städtebaulichen Ziele berücksichtigt, ist ein nachhaltiger und breit getragener Stadtumbau möglich. 

Hier finden Sie den Gesetzentwurf, der am 18.06. vom Kabinett verabschiedet wurde: https://klimaschutz-im-bundestag.de/wp-content/uploads/2025/06/Bauturbo-vom-Kabinett-beschlossen-Stand-18.06.2025.pdf